Operat szacunkowy to profesjonalna ocena wartości nieruchomości. Sporządza go Rzeczoznawca Majątkowy i to właśnie od jego rzetelnej pracy zależy, jaki będzie efekt. Obiektywna wycena nieruchomości pomaga zarówno sprzedającemu, jak i kupującemu w finalizacji transakcji. Operat jest niezbędny nie tylko do przeprowadzenia sprzedaży, ale także podziału majątku czy do uzyskania kredytu. Co zawiera operat szacunkowy, kiedy jest wymagany i gdzie go zamówić?
Operat szacunkowy
Dokument, który zawiera informacje dotyczące wartości nieruchomości to operat szacunkowy. Musi być czytelny, jasny, a także ujednolicony. Zawiera wszystkie niezbędne dane o nieruchomości, przeznaczenie wycenianej nieruchomości wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego, jak również analizę rynku nieruchomości pod kątem cen transakcyjnych. Niezbędne są także podstawy prawne wyceny oraz metodologia i technika zastosowana przez specjalistę. Przedstawia tok obliczeń oraz ich wynik. Cena nieruchomości musi zostać ujęta w pełnych złotych (dopuszczalne jest zaokrąglenie do pełnych tysięcy). Dokument ma charakter urzędowy, sporządzany jest w formie pisemnej. Opatrzony jest datą wykonania i podpisem uprawnionego Rzeczoznawcy. Do operatu dołącza się wykorzystane do jego sporządzenia dokumenty.
Kto sporządza operat szacunkowy? Gdzie go znaleźć?
Za wykonanie operatu odpowiada Rzeczoznawca Majątkowy. Zawód ten jest prawnie regulowany, co oznacza, że osoba, która go wykonuje, musi mieć odpowiednie wykształcenie potwierdzone zdanym egzaminem państwowym oraz formalnie uprawnienia, które nadane zostają w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Warto dodać, że Rzeczoznawca Majątkowy jest jedynym podmiotem uprawnionym do sporządzania operatu szacunkowego. Lista Rzeczoznawców Majątkowych znajduje się na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Dokument ma charakter urzędowy, co oznacza, że Rzeczoznawca, który go podpisuje, odpowiada prawnie za treść sporządzonego opracowania. Wycena domu, działki lub mieszkania powinna przebiegać według ściśle określonych zasad.
Co wpływa na cenę nieruchomości?
Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników. Zaliczymy do nich:
- Aktualne ceny ofertowe nieruchomości oraz ceny transakcyjne pochodzące z aktów notarialnych w danym rejonie czy dzielnicy (im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym wartość może być wyższa)
- Powierzchnię nieruchomości oraz stan faktyczny – im lepszy stan techniczny i mniejsza konieczność nakładów finansowych na remont, tym wartość będzie wyższa.
- Sąsiedztwo działki oraz walory widokowe nieruchomości, w tym położenie lokalu na piętrze pośród gór, czy w pobliżu lasów i jezior może podnieść operat wartość, podobnie jak usytuowanie np. lokalu w budynku wielopiętrowym.
- Infrastruktura towarzysząca – bliskość sklepów, urzędów, szkół, przystanków komunikacji zbiorowej.
Jak dokonuje się wyceny nieruchomości?
Rzeczoznawca wylicza najczęściej średnią cenę m2 powierzchni po uwzględnieniu oszacowanych matematycznie poprawek kwotowych, przemnaża ją przez powierzchnię analizowanego mieszkania, działki lub lokalu i otrzymuje oszacowanie wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się na podstawie określonych wytycznych. Najczęściej Rzeczoznawca Majątkowy korzysta z podejścia porównawczego, które polega na porównaniu nieruchomość podobnych do wycenianej pod względem lokalizacyjnym, powierzchniowym oraz technicznym.
Do czego potrzebny jest operat szacunkowy
Jedyną formalną formą wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy. Może być wykonany dla różnych nieruchomości np. domu, mieszkania, ale i powierzchni biurowej, lokalu usługowego czy magazynu. Warto mieć świadomość, że do podjęcia określonych działań związanych z nieruchomością, wykonanie operatu jest niezbędne. Należy jednak pamiętać, że operat szacunkowy często zaniża realną cenę nieruchomości. Nie uwzględnia bowiem kosztów umeblowania, a także wyposażenia w przedmioty ruchome.
Główne cele sporządzania operatu
Zwykle wycena nieruchomości związana jest z potrzebami gospodarczymi oraz przepisami prawa. Można podać 5 głównych celów sporządzania operatów:
- Wycena do celów podatkowych. Jest ważna do określenia wysokości podatku od nieruchomości, opodatkowania od darowizny lub spadku, a także majątku do podziału w przypadku rozwodu.
- Transfer praw do nieruchomości. Umowa kupna-sprzedaży, dzierżawa, ale i ustanowienie innych form użytkowania zależnego.
- Udzielenie kredytu. Wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego musi zostać określona na podstawie rzetelnego operatu.
- Określenie odszkodowań np. z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, decyzji planistycznych albo zmian stanu środowiska.
- Doradztwo inwestycyjne.
Dokumenty niezbędne do wykonania operatu szacunkowego nieruchomości
Do wykonania wyceny nieruchomości w formie operatu szacunkowego potrzebne są dokumenty, które pozwolą Rzeczoznawcy Majątkowemu na rzetelną analizę. Należy dostarczyć:
- Numer księgi wieczystej. W przypadku posiadania – podstawę nabycia – akt notarialny.
- Uproszczony wypis z rejestru gruntów (tj. numer ewidencyjny działki, powierzchnia nieruchomości – w przypadku działek lub domów).
- Kopię mapy ewidencyjnej (lokalizacja nieruchomości).
- Rzut lokalu lub kondygnacji budynku.
Do pobrania -> wykaz wymaganych dokumentów niezbędnych do wyceny nieruchomości.
Komplet dokumentacji dostarczony do Rzeczoznawcy Majątkowego pozwoli na szybkie stworzenie profesjonalnej wyceny nieruchomości.
Różne operaty szacunkowe
Co zrobić, w przypadku sporządzonych – 2 lub więcej – operatów, które zawierają istotne rozbieżności w opiniach o tej samej nieruchomości? W takich przypadkach oceny prawidłowości wycen dokonuje Organizacja Zawodowa Rzeczoznawców Majątkowych.
Kiedy operat szacunkowy traci ważność?
Ważność operatu to maksymalnie 12 miesięcy od momentu sporządzenia, co określa Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku. Po tym okresie powinna zostać wykonana aktualizacja operatu. Dlaczego? Okoliczności wyceny mogą się zmienić w ciągu roku, a co za tym idzie – wycena Rzeczoznawcy przestanie być aktualna. Istnieje jednak warunkowa możliwość wydłużenia ważności operatu. Jednak musi to potwierdzić Rzeczoznawca, który go sporządził. Brak aktualizacji operatu po 12 miesiącach od jego wystawienia oznacza, że stracił on swoją moc prawną. Należy pamiętać, że nie można dokonać aktualizacji operatu szacunkowego wraz ze zmianą wartości nieruchomości.
Ważne
Operat szacunkowy może zostać wykorzystywany tylko i wyłącznie dla celu, dla którego został przygotowany. Należy do niego dołączyć niezbędne załączniki, których zgodność z oryginałem została potwierdzona:
- Uproszczony wpis z rejestru gruntów oraz kopię mapy ewidencyjnej w przypadku domu lub działki.
- Odpisy z Księgi Wieczystej.
- Dokumentację fotograficzną nieruchomości.
- Polisę ubezpieczeniową Rzeczoznawcy.
Dodatkowo, operat musi zostać opatrzony klauzulami – m.in. o poufności danych, możliwego wykorzystania czy oświadczenie Rzeczoznawcy o postępowaniu zgodnie z prawem.
Podsumowanie
Operat szacunkowy określa wartość nieruchomości. Wykonywany jest według ściśle określonych zasad, a jego stworzeniem zajmuje się licencjonowany Rzeczoznawca Majątkowy. Sporządzony operat szacunkowy jest standardowo ważny przez 12 miesięcy.
Kiedy wykonanie operatu nieruchomości jest niezbędne?
- W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny np. zakup mieszkania lub domu.
- Podział majątku (np. postępowanie rozwodowe).
- Dla przedsiębiorców – wniesienie nieruchomości do spółki, konieczność ustalenia masy spadkowej.
- Odszkodowanie dochodzone.
- Egzekucja z nieruchomości.
Operat szacunkowy Kraków
Operat szacunkowy to profesjonalna ocena wartości nieruchomości. Niejednokrotnie, operat jest niezbędny do podejmowania działań związanych z daną nieruchomością. Monika Woźniak Group oferuje rzetelność, jakość oraz terminowość w przypadku wykonania każdej wykonywanej usługi, także sporządzeniu operatu szacunkowego.
MWoźniak Group
Rzeczoznawca nieruchomości, doradca, specjalista ds. wyceny nieruchomości
Służymy pomocą, wiedzą oraz doświadczeniem w procesie wyceny mieszkania lub innej nieruchomości. Oferujemy profesjonalne usługi, dbając o najwyższą jakość, dyskrecję, a także szybkość działania. Jesteśmy dla naszych Klientów na każdym etapie współpracy, zawsze działając zgodnie z ich najlepszym interesem. Aby uzyskać wycenę, prosimy o kontakt przez formularz.
Zapraszamy także do kontaktu:
Biuro Rzeczoznawcy Majątkowego – tel. 533 991 535
lub poprzez adres e-mail: [email protected]
Regulacja prawna podejścia porównawczego – najczęściej wybieranej przez rzeczoznawców majątkowych metody, służącej do sporządzenia operatu szacunkowego
Art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.