Archiwa: jak zwiększyć wartość nieruchomości

Jak zwiększyć wartość nieruchomości? To pytanie zadają sobie Ci, którzy pragną sprzedać posiadaną nieruchomość – mieszkanie, dom, lokal czy też budynek. Sukces sprzedaży nieruchomości jest wynikiem wielu czynników. Wyróżnić można te niezależne od właściciela m.in. koniunkturę na rynku czy lokalizację/okolicę domu. Jednak stan techniczny budynku, wnętrze, ale i stan wyposażenia, otoczenie np. działka – jak najbardziej są w zasięgu sprzedawcy i mają niebagatelny wpływ na finalizację transakcji. By zwiększyć wartość nieruchomości, warto wykonać kilka działań, które pomogą zwiększyć zysk, ale i sprawić, że nasza oferta sprzedaży będzie bardziej atrakcyjna dla kupujących.

Jak zwiększyć wartość nieruchomości?

Odpowiednie wyeksponowanie produktu jest bardzo istotne. Aby dobrze sprzedać nieruchomość, konieczne jest właściwie podkreślenie jej atutów oraz wyszczególnienie zalet. Rynek nieruchomości jest specyficzny, ma swoje zasady, ale i wymagania. Dlatego bez przygotowania i bliższego poznania, sukces sprzedaży może być trudny do osiągnięcia, a może wręcz niemożliwy. Aby zwiększyć wartość nieruchomości i sfinalizować jej sprzedaż zgodnie z oczekiwaniami, należy zwrócić szczególną uwagę na czynniki, które mają bezpośredni wpływ na cenę i wartość. Zaliczymy do nich zarówno te oczywiste – jak stan techniczny nieruchomości, jak i te mniej oczywiste np. otoczenie budynku, czy sąsiedztwo, które mogą okazać się decydujące.

Profesjonalna wycena nieruchomości – operat szacunkowy

Za rzetelne określenie wartości nieruchomości odpowiada Rzeczoznawca Majątkowy. Posiada on dostęp do bazy aktów notarialnych, który pozwala mu na dokonanie precyzyjnej analizy cen transakcyjnych, jakie osiągane były dotychczas w zbliżonych warunkach. Operat szacunkowy, sporządzany w formie pisemnej, stanowi dokument urzędowy. Warto wiedzieć, że jedynie licencjonowany Rzeczoznawca może tworzyć operat szacunkowy, który ma moc prawną. (więcej o operacie szacunkowym)

Co wpływa na wartość nieruchomości?

Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników. Zaliczymy do nich:

Aktualne ceny ofertowe nieruchomości oraz ceny transakcyjne pochodzące z aktów notarialnych w danym rejonie czy dzielnicy (im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym wartość może być wyższa)
Powierzchnię nieruchomości oraz stan faktyczny – im lepszy stan techniczny i mniejsza konieczność nakładów finansowych na remont, tym wartość będzie wyższa.
Sąsiedztwo działki oraz walory widokowe nieruchomości, w tym położenie lokalu na piętrze pośród gór, czy w pobliżu lasów i jezior może podnieść operat wartość, podobnie jak usytuowanie np. lokalu w budynku wielopiętrowym.
Infrastruktura towarzysząca – bliskość sklepów, urzędów, szkół, przystanków komunikacji zbiorowej.

Przepisy prawne w precyzyjny, dokładny sposób określają zarówno formę, jak i treść operatu. Cena jednak jest różna, na co składa się wiele czynników. Rzeczoznawca sprawdza:

Stan techniczno-użytkowy nieruchomości.
Stan prawny.
Lokalizację nieruchomości.
Obciążenia (służebności).
Dostęp do drogi publicznej.
Posadowienie nieruchomości zgodnie z przepisami prawa.

Pierwszy kontakt z nieruchomością – zdjęcia i ogłoszenie

Pierwsze wrażenie jest bardzo ważne. I można zrobić je tylko raz. 😉 Obecnie, nabywcy najchętniej poszukują nieruchomości poprzez internet. Ogłoszenia można wystawiać zarówno na dedykowanych serwisach sprzedaży nieruchomości, stronach agencji lub pośrednika, jak i portalach społecznościowych. Nie ma wątpliwości, że zdjęcia będą kluczowe. Jasne, dobrze oświetlone (ale nie prześwietlone!), przejrzyste, pokazujące dokładnie wnętrza, ale i bliskie otoczenie budynku podnoszą zainteresowanie. Treść ogłoszenia powinna zawierać istotne informacje o nieruchomości. Precyzyjne ogłoszenie pozwoli uniknąć telefonów z pytaniami doprecyzowującymi, ale i od razu rozjaśni pewne kwestie nabywcy, co pozwoli na wstępną selekcję zainteresowanych.

Wskazówka

Pamiętajmy, że przejrzyste i czytelne ogłoszenia, z profesjonalnymi zdjęciami cieszą się największym zainteresowaniem.

Jakie informacje o nieruchomości powinniśmy zawrzeć w ogłoszeniu?

Lokalizacja nieruchomości, opis najbliższej okolicy, dojazdu i komunikacji;
Typ budynku (stare, nowe budownictwo, czy też kamienica);
Powierzchnia i piętro, na którym znajduje się nieruchomość, a także liczba pomieszczeń i ich rozkład;
Informacja o dodatkowych pomieszczeniach należących do nieruchomości np. garaż, piwnica;
Stan techniczny nieruchomości i jej wyposażenia;
Termin dostępności nieruchomości;
Cena + ew. możliwość jej negocjacji.

Zdjęcia

Nawet najlepsza nieruchomość nie przyciągnie nabywcy, jeżeli nie zachęci do odwiedzin. A na to zdecydowanie wpływają zdjęcia nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż zawarte w ogłoszeniu. Należy umieścić w nim jak najbardziej aktualne fotografie wysprzątanej nieruchomości, odnowionej, gotowej do odwiedzenia. Warto zadbać, by zdjęcia były wyraźne, dobrej jakości, a także jasne, przejrzyste. Pomieszczenia w naturalnym świetle prezentują się bardziej efektownie, ale też przestronnie.

Lokalizacja

Nie ulega wątpliwości, że lokalizacja jest kluczowym czynnikiem. Ma znaczenie dla kupujących, ale też diametralnie wpływa na cenę nieruchomości. Lokalizacje uznawane za modne i prestiżowe będą posiadały nawet kilkakrotnie wyższe ceny, niż przeciętne nieruchomości w tym samym metrażu czy standardzie, ale położone w mniej popularnym miejscu. Warto uwypuklić element lokalizacji, zwłaszcza jeżeli jest on atutem, na przykład – biurowiec położony blisko centrum miasta, dom na uboczu otoczony lasem. Na zwiększenie wartości nieruchomości w zakresie lokalizacji wpływ mają przede wszystkim:

Dobry dojazd do nieruchomości,
Dostępność sklepów, centrów handlowych i rozrywkowych, a także punktów usługowych,
Możliwość dojazdu środkami komunikacyjnymi,
Bliskość szkół i opieki zdrowotnej,
Dostępność terenów zielonych oraz miejsc rekreacyjnych.

Na czynniki zewnętrze, takie jak na przykład odległość lokalu do centrum miasta czy jakość komunikacji właściciel nie ma wpływu.

Stan prawny nieruchomości

Zasadniczą kwestią przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż jest regulacja jej stanu prawnego. Dotyczy ona określenia właściwych dysponentów, braku zaległości płatniczych wobec dostawców energii, gazu, wody czy innych mediów. Warto podkreślić, że dla części potencjalnych kupców, nieznających szczegółowo formalnych zagadnień dot. obrotu nieruchomościami, wszelkie niejasności budzą nieufność oraz obawy. Poza tym, niejasna sytuacja lub wydłużenie finalizacji transakcji spowodowane uzyskaniem dodatkowych potwierdzeń czy dokumentów, to doskonały argument dla nabywcy, by negocjować obniżkę ceny. Pewność, czy nasza nieruchomość wymaga zabiegów prawnych przed sprzedażą i ewentualne informacja jak je przeprowadzić, zyskamy w prosty sposób – korzystając z usług notariusza. Specjalista udzieli informacji, jakie dokumenty są wymagane, a także jakie kroki w przypadku danej nieruchomości podjąć.

Wygląd zewnętrzny budynku i jego stan techniczny

Podkreślmy: Pierwsze wrażanie można zrobić tylko raz. 😉 Estetyczny wygląd często stanowi nieoceniony sposób, by zwiększyć wartość nieruchomości. Warto skosić trawę przed domem, przyciąć drzewka, a także w miarę możliwości uprzątnąć podwórko/ podjazd, co tyczy się także nieruchomości komercyjnej. W przypadku mieszkania czy lokalu użytkowego należy posprzątać wejście oraz balkon, jak i pomieszczenia gospodarcze, by były czyste, przejrzyste i możliwie niezagracone. Dodajmy, że wielu pośredników, powołując się na różne raporty, podkreśla konieczność zadbania o teren wokół nieruchomości. Już sam piękny ogród podnosi wartość od kilku do kilkunastu procent.

Wnętrze, stan techniczny, wyposażenie oraz udogodnienia

Szczególną uwagę klienci zwracają na kuchnię i łazienkę. Dotyczy to zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych. Ich dobry stan techniczny poniesie cenę nieruchomości, ponieważ należą one do najdroższych w wyposażeniu. Jednak istotne są także inne pomieszczenia. Warto zadbać, by usunąć uszkodzone meble, naprawić usterki np. cieknący kran, niepełne oświetlenie. Doskonałym pomysłem jest odmalowanie ścian. Trzeba jednak dobrze ocenić, co opłaca się zrobić, aby nie przeinwestować.

Czyste, przejrzyste pomieszczenia,
Proste, uniwersalne wnętrze,
Mało dodatków (jeżeli są – o neutralnym charakterze czyli brak osobistych zdjęć, pamiątek, dyplomów, elementów religijnych/ wyznaniowych, symboli politycznych/ społecznych),
Klasyczne, jasne kolory i lekkie materiały,
Owoce i świeże kwiaty do dekoracji.

Potrzeby rynku

Kolejnym elementem, mogącym zadecydować o zwiększeniu wartości danej nieruchomości, jest przewidywanie potrzeb rynku. Nieruchomości spełniają określone role np. mieszkaniowe, ale i użytkowe – czyli służące prowadzeniu działalności gospodarczej. Cały problem polega na dostrzeżeniu określonych potrzeb występujących na rynku i dostosowaniu do nich nieruchomości, którą chcemy sprzedać. Możliwości wykorzystania nieruchomości mogą być szerokie. Dużo zależy od obserwacji rynku, jak również naszej pomysłowości. Nasza prezentacja, a także przemyślane działanie pozwala uzyskać zainteresowanie określonych inwestorów, którzy w innym przypadku, być może, nie wzięliby takiej nieruchomości czy inwestycji pod uwagę.

Przeinwestowanie

Przygotowując nieruchomość do sprzedaży, powinniśmy obliczyć, czy nasz wkład w zmiany jest opłacalny. Niestety często inwestujemy w odświeżenie mieszkania, a przy tym wymieniamy meble czy urządzenia. Niepotrzebnie. Każdy ma inny gust, przez co może dojść do sytuacji, w której nasza inwestycja w poprawę nieruchomości podniesie cenę, ale zamiast znaleźć nabywcę – powoduje brak zainteresowania. Nabywca może chcieć dokonać gruntownych zmian i urządzić nieruchomość zgodnie z własnym przekonaniem. Wtedy spotkamy się z koniecznością obniżenia podanej ceny, a w końcu – stratę. Istotna jest też lokalizacja, o czym już wcześniej wspomnieliśmy. Tym razem w nieco innym kontekście. Gdy mamy do czynienia z mało rozbudowanym osiedlem, w niezbyt popularnej, mało zamożnej dzielnicy, ogromny wkład w unowocześnienie czy odnowienie mieszkania może się nie sprawdzić. Mimo walorów lokalu, okolica nie będzie atrakcyjna, a przez to wartość nieruchomości spadnie.

Okres wystawienia ogłoszenia

Sezony sprzedaży występują prawie w każdej branży. Tak jest również w przypadku nieruchomości. Wyraźny wzrost zainteresowania można zaobserwować w ciągu wiosny oraz lata. Nie należy wykluczać działań w pozostałe dni roku, ale mocniej skupić się na ciepłym okresie. Oczywiście, jeżeli sprzedaż dotyczy nieruchomości w górach, w miejscowości narciarskiej, sezon zimowy może być właśnie najlepszym momentem. Ważny jest także konkretny dzień, w którym spotkamy się z potencjalnym nabywcą. W trakcie deszczu, czy mgły decyzyjność spada wraz z optymizmem, co może wpłynąć na decyzje zakupu. Warto także zwrócić uwagę na przeprowadzane w okolicy remonty np. dróg czy nieruchomości obok. Kłopot z dojazdem, czy hałas mogą przynieść negatywne skojarzenia i także powodować zniechęcenie lub stworzyć powód do negocjacji i obniżenia ceny.

Otoczenie – ogród, osiedla, okolica, sąsiedztwo

Obserwując rynek można zaobserwować, że coraz większe znaczenie ma bezpieczeństwo otoczenia. Nabywcy zależy na spokojnej okolicy, o dobrej reputacji. W dzielnicach uważanych za mało bezpieczne ceny nieruchomości mogą być niższe o 20 czy nawet 40%. Jeżeli na naszym osiedlu czy w okolicy nie ma ochrony/ ogrodzenia bądź monitoringu, możemy zainicjować patrole policyjne czy sąsiedzkie, wspólnie z resztą mieszkańców zadbać o monitoring, lub zwrócić się do władz. Istnienie takiego systemu bezpieczeństwa, niezależnie od jego skuteczności działania, może się okazać czynnikiem psychologicznym decydującym, dzięki któremu w przyszłości uda nam się atrakcyjnie sprzedać naszą nieruchomość.

Co zrobić, by zwiększyć atrakcyjność nieruchomości do sprzedaży?

Nabywca nieruchomości kupuje ją w określonym celu. Pragnie własnego domu lub mieszkania, szuka funkcjonalnej, ale i reprezentatywnej przestrzeni biurowej czy estetycznego, dogodnego miejsca do oferowania swoich usług/ produktów. W zależności od charakteru nieruchomości powinniśmy przygotować ją do sprzedaży. Warto dodać kilka elementów do wystroju, jednak niezalecany jest przepych. Często na etapie poszukiwań i pierwszych chwil w nieruchomości, nabywcy wyobrażają sobie swoją aranżację, planując, czy wnętrze spełnia ich oczekiwania. Mała ilość dekoracji – za to umiejętnie dobrana – pozwoli poczuć klimat miejsca, ale i rozwinąć wyobraźnie. W domach czy mieszkaniach powinniśmy postawić na ocieplenie wizerunku – świeże kwiaty, owoce, jasne materiały czy uniwersalny wystrój sprawdzą się doskonale. W biurowcach postawmy na przestrzeń, funkcjonalność. Lokale usługowe także muszą wzbudzić pozytywne uczucia, a jednocześnie pozostać praktyczne. W każdej nieruchomości musi być czysto, przestrzeń powinna być zadbana, pozbawiona niepotrzebnych elementów. Oświetlenie ma ogromne znaczenie – pamiętajmy, by pomieszczenia miały dużo światła, a tam, gdzie to możliwe – wykorzystajmy światło naturalne.

Diabeł tkwi..

Wartość mieszkania to także szczegóły. Często detale pozwalają podnieść cenę o 3-6%. Małe rzeczy mogą mieć decydujący wpływ na całościowy odbiór nieruchomości. Warto postawić na chociażby niewielkie zmiany aranżacyjne. Zdecydowanie łatwiej będzie negocjować cenę z przyszłym nabywcą, jeżeli nieruchomość nie wymaga dodatkowego nakładu finansowego i nadaje się do zamieszkania czy użytku natychmiast. Dobrze jest zadbać, by wystawiona nieruchomość był czysta, odświeżona i bez defektów.

Home Staging

Jeśli nie mamy czasu na odpowiednie przygotowanie domu, można zatrudnić home stagera. W ramach jego usług wnętrze nieruchomości wystawianej na sprzedaż jest odpowiednio aranżowane, tak aby wyglądało estetycznie, przestronnie i funkcjonalnie. Zakres wprowadzanych zmian ustalany jest indywidualnie pomiędzy właścicielem nieruchomości a specjalistą. Jeśli zdecydujemy się na kompleksowy zakres prac, home stager zajmie się także wyborem odpowiednich fachowców oraz zamawianiem i przypilnowaniem dostaw potrzebnych materiałów i sprzętów. Do niego należy również nadzór nad pracami, a następnie urządzenie i stylizacja pomieszczeń.

MWoźniak Group

Rzeczoznawca Majątkowy | Sprzedaż Nieruchomości Premium | Wycena nieruchomości

Oferujemy luksusowe nieruchomości w wysokim standardzie. Posiadamy oferty na wyłączność, które niedostępne są w regularnej sprzedaży. Służymy także pomocą, wiedzą oraz doświadczeniem w procesie wyceny mieszkania lub innej nieruchomości. Zapewniamy profesjonalne usługi, dbając o najwyższą jakość, dyskrecję, a także szybkość działania. Jesteśmy dla naszych Klientów na każdym etapie współpracy, zawsze działając zgodnie z ich najlepszym interesem. Aby uzyskać wycenę, prosimy o kontakt przez formularz.

Zapraszamy także do kontaktu:

Biuro Rzeczoznawcy Majątkowego – tel. 533 991 535

lub poprzez adres e-mail: [email protected]

Charakter ogłoszenia – czego unikać pisząc ogłoszenie o sprzedaży ?

W trakcie tworzenia ogłoszenia warto też pamiętać o kilku zasadach:
Ogłoszenie powinno być treściwe, ale pozbawione osobistych wpisów, czy subiektywnych ocen.
Zdrobnienia i infantylnie określenia (np. śliczne mieszkanko z ładnym widoczkiem) również nie są mile widziane.
Nie należy wyrażać bardzo emocjonalnych treści i określeń.
Nie nadużywajmy przymiotników, zwłaszcza jeżeli nie wiele przekazują. Używając np. określenia wspaniały czy idealny warto wyjaśnić dlaczego. Np. Dom posiada wspaniały, przestrzenny ogród z placem zabaw i drewnianą altanę z miejscem przeznaczonym na grill, który będzie idealny dla rodziny z dziećmi.
Upiększanie faktów, czy koloryzowanie stanu rzeczywistego nie przyniesie korzyści – przeciwnie stracimy swój czas, a także zmarnujemy czas osób, które w trakcie bezpośredniego oglądania nieruchomości mogą poczuć się rozczarowane.

Jak podnieść wartość nieruchomości? Co na nią wpływa? Co zrobić, by nieruchomość była bardziej atrakcyjna do sprzedaży?