W przypadku otrzymania nieruchomości w spadku należy wykonać szereg czynności, które pozwolą nam uregulować kwestie formalne. Dopilnowanie terminów jest kluczowe, by w późniejszym okresie swobodnie decydować o nieruchomości, również podczas sprzedaży. Jak poradzić sobie w przypadku otrzymania nieruchomości w spadku? Jak przygotować ją do sprzedaży?
Nieruchomość w spadku – stan prawny
Stan prawny nieruchomości znajdującej się w spadku zawsze wymaga uregulowania. Akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku nie kończy jednak obowiązków spadkobiercy. Do regulacji należy także kwestia należnego podatku od spadków i darowizn, a niekiedy również od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.
Brak testamentu
Często pojawia się problem z majątkiem, ponieważ znaczna część osób nie pozostawia testamentu. Kłopot z podziałem dotyczy szczególnie nieruchomości np. domu lub mieszkania. W grę wchodzą kwestie dziedziczenia, a także przepisy dotyczące prawa spadkowego.
Kolejność dziedziczenia
Po śmierci rodzica, w pierwszej kolejności do spadku powołane są jego dzieci oraz małżonek. Dziedziczą oni w równych częściach. Warto dodać, że część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż 1/4 całości spadku. W przypadku, gdy małżonkowie nie mieli rozdzielności majątkowej, żyjący małżonek zachowuje własny udział w majątku wspólnym w wysokości 1/2 całości. Dziedziczeniu podlegać będzie zatem część przypadająca zmarłemu małżonkowi, również w wysokości 1/2 (zasada jest stosowana przy założeniu, że udziały małżonków w majątku wspólnym były równe).
W przypadku braku dzieci do spadku powołani zostają małżonek oraz rodzice spadkodawcy. Jeżeli jednak jedno z rodziców spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy przypada rodzeństwu spadkodawcy (w częściach równych).
Powyższe informacje są uproszczeniem, a także podane zostały w wielkim skrócie. Należy mieć na względzie, że w różnych okolicznościach spadkobierca uzyskać może ułamkową część prawa własności nieruchomości, nie natomiast pełne do niej prawo.
Kolejność spadkobierców
- współmałżonek, dzieci,
- rodzice spadkodawcy, jego rodzeństwo oraz zstępne rodzeństwo,
- w przypadku braku członków rodziny zmarłego, spadek przechodzi na rzecz skarbu państwa lub gminy właściwej ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy.
Jak ustalić krąg spadkobierców?
- Notarialnie – zgodnie z regułą prawa spadkowego notariusz sporządzi dokument, który szczegółowo określi spadkobierców oraz ich procentowy udział własności. W kancelarii notarialnej muszą stawić się jednocześnie wszyscy spadkobiercy, a także jednomyślnie zgodzić się co do sposobu dziedziczenia i wysokości udziału. Akt sporządzony przez notariusza ma taką samą moc, jak postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Informacje o sporządzonym akcie poświadczenia dziedziczenia zamieszczone zostają w rejestrze prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną.
- Sądownie – w przypadku konfliktu stwierdzenie nabycia spadku orzeka sąd, wydając akt poświadczenia dziedziczenia. Sprawa sądowa zostaje założona, gdy występuje spór co do kręgu spadkobierców (lub są nieznani) bądź wątpliwość, co do wysokości przypadających udziałów. Postanowienie należy wpisać do Rejestru Spadkowego.
Nieruchomość odziedziczona w spadku. Jakie obowiązki ma nowy właściciel nieruchomości?
Akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku nie wystarczy, by spadkobierca spełnił wymogi formalne. W przypadku nieruchomości, zmianę właściciela należy wpisać do księgi wieczystej. Aby tego dokonać, spadkobierca powinien złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej. Wniosek składany jest na specjalnym formularzu KW-wpis.
Art. 5 Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
W przypadku zwlekania z ujawnieniem prawa własności, spadkobierca musi mieć świadomość, że zarówno sąd spadkowy, jak i notariusz mają obowiązek powiadomienia sądu właściwego o zmianach własności. W razie otrzymania zawiadomienia, sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Takie zawiadomienie zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie 1 miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. Dodatkowo, Sąd może wymierzyć karę grzywny nawet do 10 000 zł, by spowodować ujawnienie prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone częściowo lub w całości.
Podatek od spadków i darowizn
Prawo polskie przewiduje uiszczenie podatku od spadku i darowizn, co reguluje ustawa (art. 16 ustawy o Podatku od spadków i darowizn). Warto zasięgnąć informacji o należnych ulgach podatkowych. W przypadku nabycia:
- Własności (współwłasności) budynku mieszkalnego
- Lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- Spółdzielczego lokalu własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź udziału w takim prawie,
- Spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego lub udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia,
nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia udziału budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu, ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości
Od 1 stycznia 2019 roku obowiązujące przepisy podatkowe przewidują zniesienie konieczności zapłacenia podatku dochodowego, jeżeli upłynęło 5 lat, liczonych od daty nabycia danej nieruchomości przez spadkodawcę. Przed wprowadzeniem zmian, sprzedaż odziedziczonych nieruchomości (ich części lub udziału w nieruchomości) przed upływem 5 lat od ich odziedziczenia, wiązała się z obowiązkiem podatkowym.
Co to oznacza?
Obecnie spadkobierca może sprzedać nieruchomość bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego od razu po jej odziedziczeniu. Jeżeli więc zmarły spadkodawca nabył nieruchomość na co najmniej 5 lat przed swoją śmiercią, możliwa jest natychmiastowa sprzedaż bez obowiązku podatkowego. W przypadku, gdy spadkodawca nabył nieruchomość np. 4 lata przed śmiercią, nowy właściciel musi poczekać ze sprzedażą minimum rok, by uniknąć zapłaty podatku.
Ważne!
Precyzyjne warunki podatkowe dla poszczególnych osób w zależności od linii dziedziczenia, określa ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Warto zapoznać się z jej treścią, jeżeli mam wątpliwości w przypadku sprawy, która nas dotyczy, bądź zasięgnąć konsultacji.
Podatek od nieruchomości, a może inwestycja?
Warunkiem jest upływ 5-letniego okresu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę. Jeżeli nie upłynął 5-letni okres, również można uniknąć zapłaty podatku przy sprzedaży takiej nieruchomości. W jaki sposób? Inwestując.
Inwestycja ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe
Wykazanie wykorzystania nabytych ze sprzedaży nieruchomości spadkowej środków w celach mieszkaniowych zwalnia nas z obowiązku podatkowego. Do takiego rodzaju inwestycji zaliczymy:
- nabycie budynku mieszkalnego,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do
- lokalu mieszkalnego,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- rozbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.
- spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup innej nieruchomości.
Środki należy wydać w ciągu 3 lat od odpłatnego zbycia nieruchomości spadkowej oraz udokumentować poniesione wydatki.
Formalności jeszcze nie koniec
Należy pamiętać, że spadkobierca, jako nowy właściciel zostaje obciążony pokryciem kosztów eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu. Zaliczymy do nich m.in. czynsz należny od chwili śmierci spadkodawcy. Co istotne – spadek jest nabywany w mocy prawa z chwilą śmierci spadkodawcy. Dlatego późne ujawnienie lub też nieujawnienie prawa własności do nieruchomości w księdze wieczystej nie zwalnia nas z obowiązku uregulowania opłat.
Koszty przyjęcia spadku
- Notariusz – 50 zł – bez względu na wartość spadku. Dodatkowo trzeba zapłacić 100 zł za sporządzenie protokołu poprzedzającego wydanie aktu poświadczenia.
- Sąd – koszty obejmują opłatę w kwocie 100 zł za złożenie wniosku. Za wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej, pobierana jest opłata w wysokości 200 zł.
- Podatek od spadków i darowizn – Z obowiązku zapłaty zwolnione są osoby z najbliższej rodziny np. małżonek, dzieci, rodzice, wnuki. Aby skorzystać z tego prawa, należy w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza, złożyć odpowiednią deklarację do urzędu skarbowego. W przypadku spadkobierców z dalszej rodziny powstaje obowiązek zapłaty podatku. Zgodnie z ustawą o PIT stawka podatkowa przy sprzedaży mieszkania ze spadku wynosi 19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży i dotyczy zbycia zarówno nieruchomości, jak i jej części i udziału w nieruchomości.
- Podatek od podziału majątku ze spadku – odpowiednio podzielony spadek nie wymaga opodatkowania. Gdy jednak udział zostanie naruszony, a więc jeden spadkobierca przekazuje go drugiemu, wówczas część spadku zostaje obciążona podatkiem.
Spadek to bonus czy obciążenie?
Dziedziczenie nieruchomości w spadku niewątpliwie jest opłacalne. To dodatkowy majątek, który możemy wykorzystać na własne potrzeby. Sytuacja zmienia się, jeżeli dziedziczymy nie tylko mieszkanie lub dom, ale także pewne prawa oraz wierzytelności. Czasem w skład spadku wliczane są również długi, które pozostawił po sobie spadkodawca. Prawa do spadku nabywa się poprzez sporządzony przed dowolnym notariuszem akt poświadczenia dziedziczenia lub przez postanowienie sądu, stwierdzające nabycie spadku.
Czy muszę przyjąć nieruchomość w spadku z długami?
Jeżeli spadek wiąże się z nabyciem zobowiązań i zadłużeń, spadkobierca nie musi przyjmować spadku. Można go odrzucić, składając stosowny wniosek. Co ważne, należy dopilnować złożenia dokumentów w ciągu 6 miesięcy od śmierci spadkodawcy. Od 2015 r. spadek jest bowiem automatycznie dziedziczony z dobrodziejstwem inwentarza – czyli majątek przejęty zostaje wraz z długami, jednak w sposób ograniczony – tylko do wysokości otrzymanego spadku.
Jak zabezpieczyć spadkobierców?
Warto wspomnieć o możliwości sporządzenia umowy windykacyjnej, która pozwala spadkodawcy zapisanie majątku konkretnej osobie po swojej śmierci. W takim wypadku zapisana część majątku nie jest wliczana do spadku, a jednocześnie od razu przechodzi na wskazaną osobę.
Gdy do spadku wlicza się mieszkanie, na które spadkobierca brał kredy hipoteczny i nie spłacił go przed śmiercią, wówczas spadkobierca przejmuje obowiązek spłaty hipoteki. Nie może ona jednak przekraczać wysokości wartości dziedziczonej nieruchomości. W najgorszym wypadku, spadkobierca nie otrzyma żadnego dochodu, ale też nie będzie stratny.
Sprzedaż nieruchomości ze spadku, a remont
Niejednokrotnie nieruchomości otrzymane w spadku są w stanie, który wymaga remontu lub chociaż odświeżenia. Warto odnowić ściany czy podłogi, ale też zadbać o meble i instalacje. O tym jak zwiększyć wartość nieruchomości do sprzedaży można przeczytać w jednym z naszych poprzednich artykułów.
MWoźniak Group
Rzeczoznawca Majątkowy | Sprzedaż Nieruchomości Premium | Wycena nieruchomości
Służymy pomocą, wiedzą oraz doświadczeniem w procesie wyceny mieszkania lub innej nieruchomości, również uzyskanej w drodze spadku. Oferujemy także luksusowe nieruchomości w wysokim standardzie. Posiadamy oferty na wyłączność, które niedostępne są w regularnej sprzedaży. Zapewniamy profesjonalne usługi, dbając o najwyższą jakość, dyskrecję, a także szybkość działania. Jesteśmy dla naszych Klientów na każdym etapie współpracy, zawsze działając zgodnie z ich najlepszym interesem. Aby uzyskać wycenę, prosimy o kontakt przez formularz.
Zapraszamy także do kontaktu:
Biuro Rzeczoznawcy Majątkowego – tel. 533 991 535
lub poprzez adres e-mail: [email protected]
Kto może odziedziczyć nieruchomość w ramach spadku?
Nieruchomość może odziedziczyć każdy, kto ma zdolność dziedziczenia. Zgodnie z art. 927 kc spadkobiercą nie może być osoba fizyczna, która nie żyje w chwili otwarcia spadku, ani osoba prawna, która w tym czasie nie istnieje.